21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道泸深配
西安的房地产市场正在发生变化。
西安的所谓四代住宅，出现了“百人摇号”、得房率最高达150%，逆市飘红的背后却隐藏着一些问题：那些让购房者心动的“赠送面积”，大多无法获得产权登记，潜藏着未来的合规风险。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记者表示，高得房率加剧了市场分化，需警惕噱头多于实质、实际得房缩水等现象，应持续关注其规范发展。
未来，房地产市场终究会回归到建筑品质与真实居住价值的本质上来。
11月中旬，在西安市未央区板块，21世纪经济报道记者实地探访了两个新四代住宅盘。
“我们项目主力户型是112平方米和128平方米。之前开盘100套，吸引了不到400个客户冻资摇号。这次加推，前期积累的意向客户基本能消化掉房源，所以预计会平推销售。”一位项目销售对21世纪经济报道记者说道。
从高得房率来看，这两个楼盘无疑是两个极具研究价值的“典型切片”。以上述楼盘为例，111.73平方米的户型，实际使用率（得房率）约111.53%，最大可使用面积124.61平方米。128.58平方米的户型，实际使用率（得房率）约131.27%，最大使用面积168.79平方米。
另一楼盘中泸深配，建筑面积约139平方米的户型，最大使用面积210平方米左右，实际使用率（得房率）甚至超过150%。
值得一提的是，曾专为改善型市场打造的西安四代住宅，其面积门槛正在显著降低。产品重心从过去的120平方米以上，下沉至90平方米起步的区间。
“四代住宅的走红，根植于两大转变：一是从远郊步入主城，区位价值获根本性重塑；二是采取‘高备案价、高赠送、实折实扣’的弹性价格策略，抢占主城区市场。”西安市未央区房产中介张丽说道。
事实上，在楼市宏观降温的背景下，包括上海、深圳、杭州、郑州等多地新盘均有赠送面积现象。但是相比其他城市，西安市场的一些项目赠送面积相当高，出现了超过150%的得房率，在整个市场中也并不多见。
这种“面积游戏”会带来什么？要回答这个问题，还需审视产品本身的发展逻辑。
西安楼市的“赠送面积”有一个演化过程：从早期85平方米户型赠送约30平方米，到近期143平方米户型的赠送幅度从20平方米上升至70平方米，直至有项目宣称“139平方米实得225平方米”，赠送比例屡创新高。
这套“高赠送”背后，的确拿捏了购房者“看重实得面积”的心理，也拉低了实际的单价。
以100平方米新房为例测算：2023年西安新房均价约1.6万元/平方米，按当时普遍低于80%的得房率计算，购房总价约160万元，实得面积约80平方米，实际使用面积单价约为2万元/平方米。
如今，四代住宅开盘价格浮动在1.6万—2万元区间内。但是，按照之前赠送面积的比例来计算，同样总价160万元的房产，可获约140平方米左右的实得面积，实际使用面积单价已降至约1.14万元/平方米。
严跃进对21世纪经济报道记者表示，西安四代住宅通过设计创新，将得房率推高至130%以上，提升了居住舒适度，有助于激发购房需求，对市场回稳有积极作用。但高得房率也加剧了市场分化，部分低得房率项目面临压力，同行竞争更趋“内卷”，需警惕噱头多于实质、实际得房缩水等现象，应持续关注其规范发展。
一房企内部人士对21世纪经济报道记者指出，以“高赠送”提振新房市场是一柄双刃剑。短期看，它是开发商通过极致性价比加速项目去化。但长期而言，若无规范约束，这种竞争极易滑向无序内卷，从120%到140%，乃至更高的“得房率”，将扰乱市场正常的价值衡量标准。
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善对21世纪经济报道表示，赠送面积需警惕两大风险点：一是产权风险，赠送面积通常无法登入房产证，交易时赠送部分不计入合同；二是合规风险，需核实政府审批文件，避免陷入违建困境。
赵良善进一步指出，若涉违建部分可能被行政主管部门责令拆除，业主需自行承担全部拆除损失及装修投入，同时违建房屋，在后续产权过户、抵押融资等环节将面临限制或直接受阻；三是若交付的赠送面积与约定不符，由于缺乏产权登记及合同明确约定，业主维权将面临依据不足、举证困难的境地。
一位市场一线观察人士指出，“目前四代住宅的备案价虽然仍维持在高位，但实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，且地段价值越不突出的项目，回调感知越明显。”
21世纪经济报道记者在走访中发现，部分项目的销售说辞已从早期的“火热摇号”转变为强调“蓄客充足”或“稀缺户型存量不多”，预示后续摇号可能性较低。
政策也在驱动房地产市场回归理性。2014年，国家层面的《建筑工程建筑面积计算规范》已对飘窗、露台等常见赠送部位的计算规则进行规范。
此后，地方性政策逐步细化加码——2023年浙江规定封闭阳台计全面积；2024年深圳限制超大阳台；至2025年8月，西安本地出台的《“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》，更直接对标志性的“超大露台”作出明确限制，规定“露台进深不宜大于2.4米”。
当“可赠送”的空间被严格界定和限制，住宅产品的竞争焦点，终将从数字游戏，回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质上来。
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